до списку

Бизнес начинает интересоваться управлением домами

11.01.2012

К рассмотрению в парламенте готовится законопроект об ОСМД, в котором делается ставка не на ЖЭКи, а на управляющие компании

Ожидается, что на рассмотрение Верховной Радой уже в этом году должен быть внесен законопроект №8474, предусматривающий изменения в Законе Украины "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов" (они же ОСМД, они же по-украински ОСББ). О том, чем грозит или, напротив, чем окажется полезен уже существующим и потенциальным ОСМД этот законопроект в случае его утверждения, "Місту" рассказывает Владимир Хорошев - глава Винницкой общественной организации "Кредо", которая предоставляет информационную поддержку жильцам, уже создавшим ОСМД или желающим это сделать.
- Чем отличается этот новый законопроект от того, который уже рассматривался в 2010 году?
- Основное отличие законопроекта 8474 - ставка на управляющие компании. Улучшена процедура регистрации ОСМД, по требованию Всеукраинского общественного объединения "Союз собственников жилья Украины". Эта госрегистрация нуждается в четком разьяснении со стороны законодательства относительно создания ОСМД, потому что в разных областях требования по их регистрации отличаются. Например, в одних регионах, в т.ч. и Виннице, ОСМД может включать несколько домов, в других это категорически запрещено. Еще одну норму закона по-разному толкуют и руководители ОСМД, и общественные организации, и  государственные структуры. Например, налоговая инспекция требует наличия в уставе ОСМД пункта, согласно которому после ликвидации объединения его имущество и средства на балансе должны передаваться либо аналогичной организации, либо государству, что соответствует законодательству об общественных организациях, но в корне противоречит закону об ОСМД.
- Какие еще новшества готовит законопроект?
- Он исключает понятие членства в ОСМД. Остается понятие "совладелец". Есть доля абсурда в этом изменении: объединение граждан имеется, а понятие "членство в объединении" отсутствует. На практике это означает: если сейчас собственник квартиры или отдельного нежилого помещения имеет право быть членом ОСМД, то в будущем "совладелец" обязан, в соответствии с Гражданским кодексом, заботиться о судьбе совместного имущества и участвовать в работе ОСМД. Следует также учесть, что согласно "Программе зкономического развития страны" к концу 2014 года планируется в обязательном порядке создать ОСМД в 70% домов высотой от 5 зтажей. Предполагается принять закон об обязательном создании ОСМД. То есть государство будет делать все возможное и даже невозможное, чтобы создать ОСМД даже там, где люди не готовы к этому.
- Предположим, есть дом, где все квартиры приватизированы, но их владельцы создавать ОСМД не хотят. Как можно их заставить?
- Одной из таких принудительных была норма в законопроекте согласно которой ОСМД могут создать трое любых совладельцев дома. А остальные обязаны будут подчиниться их решению. Демократические принципы тут отсутствуют, но через этот механизм прошло большинство европейских стран. Для создания ОСМД эта мера, может, и эффективна, но она открывает поле для злоупотреблений. Например, ваш сосед хочет узаконить построенный на придомовой территории гараж, пристройку к дому или взять в пользование вспомогательное техническое помещение. А это можно сделать только при создании ОСМД и оформлении придомовой территории в пользование. Поскольку закон требует, что все операции с недвижимостью можно проводить только с согласия собственника. Вот сосед договаривается еще с двумя, создает ОСМД - и решает свою проблему без согласования с соседями и им в ущерб. Эта норма  пока убрана, но зто не означает, что навсегда. Уже сейчас некоторые киевские ОСМД берут за принятие в свои члены "круглые" суммы с собственников квартир за возможность влиять на использование дома и его территории.
Еще одна немаловажная проблема - понятие "балансосодержатель". Это понятие осталось еще со времен СССР, когда ЖЕКи управляли государственной жилищной собственностью. И сегодня можно быть "балансосодержателем" дома и его придомовой территории, не имея отношения к его совладению. Гражданский кодекс говорит, что имуществом, в т.ч. и многоквартирным домом, может распоряжаться и содержать его только собственник или совладельцы. Новые нормативные акты добавляют сюда еще и управителя, который работает по договору с ними. И в то же время понятие "балансосодержатель" остается. Это понятие подразумевает ответственность юридического лица за эксплуатацию чужого жилищного комплекса, которое возможно даже без соответствующего договора с собственником. Логика тут отсутствует. Мы хозяева здания, а использует его постороннее лицо без согласования с нами. Позтому и хотят убрать эту норму "балансосодержателя", оставив только понятие "собственника" и "управителя". Третьего быть не должно.
- Что это будет означать на практике?
- На практике это означает, что если в действующем законе имеется норма, что застройщик остается "балансосодержателем" до передачи дома на баланс ОСМД и обязан передать ему по акту всю техдокументацию по дому и право на управление. Но часто "застройщик" забывает про эту процедуру и на этой почве со временем возникают конфликтные ситуации в доме: либо два хозяина-управителя или ни одного. Но сегодня народные депутаты рассматривают норму, по которой, если в новом доме жильцы не создают ОСМД, застройщик сам обязан нанять управителя на обслуживание дома. При повышении цен на коммунальные услуги содержание дома уже становится выгодным бизнесом.
- То есть если жильцы сами не хотят заниматься содержанием дома, к ним приходят потенциальные управляющие А, Б, В, и каждый предлагает услуги и свою цену, а жильцы выбирают?
- Да. В соответствии с нормативно-правовой базой управитель - физическое лицо, или управляющая компания, или тот же ЖЭК должны предоставить на рассмотрение общего собрания ОСМД план содержания дома на год. Он должен включать три составляющие: краткосрочный план (на год), среднесрочный (3-5 лет) и долгосрочный (до 10 лет и более). И в нем должны отображаться все затраты, связанные с содержанием дома: затратами на обслуживание, на энергоносители, предстоящими текущим и капитальным ремонтами, амортизации оборудования, благоустройство территории, соответственно, вытекающая из этого стоимость услуг, которая взимается с квадратного метра или количества проживающих. Если будет несколько таких планов от разных конкурирующих управляющих, жильцы смогут выбрать тот, который оптимально им подходит.
- В Виннице управляющих компаний пока нет, что делать существующим ОСМД?
- На этом этапе, если председатель с правлением хочет сам заниматься этим бизнесом, он должен подготовить такой же план и утвердить его на общем собрании. В течение года этот план можно скорректировать, но отправная точка - протокол общего собрания, на котором этот план был утвержден. С этими расчетами председатель обращается в горсовет для согласования. Эта процедура необходима для того, чтобы в рамках этой согласованной нормы за 1 кв. метр государство компенсировало льготы и субсидии гражданам. Если у председателя правления нет желания и опыта заниматься управлением дома, то он может, по решению собрания ОСМД, подписать договор на управление домом с теми же управляющими или ЖЭКом.
- Программа экономического развития предусматривает создание ОСМД в домах от 5 этажей и выше. А что будет с одно-четырехэтажными?
- Думаю, что процент ОСМД будет в них гораздо ниже. Создать ОСМД жильцы могут в трех- и больше квартирном доме. Но если они недовольны обслуживанием своих домов ЖЭКами или другими фирмами, хотят защитить свои права собственника на дом и его территорию, инициативная группа в доме может взять калькулятор, подсчитать расходы на содержание дома и решить, хотят ли они за те же деньги получить лучшее обслуживание? Тогда, может, есть смысл поднатужиться и создать ОСМД? Тем более что председатель такого ОСМД не обязательно должен сам быть управляющим, можно подписать договор с управляющим любого ОСМД, и даже не обязательно в том же районе… Бояться этого не надо. В конечном счете в частном секторе собственник дома просто сам обслуживает свой дом и не согласовывает жилищно-коммунальные "тарифы" с властями.
- Вернемся к управляющим компаниям. В России их деятельностью довольны не все…
- Там обязательно создание ОСМД и нет реального рынка управляющих компаний. Просто дому навязывается та компания, которая действует в этом районе. Какая разница между ней и ЖЭКом? Практически, никакой. Работу коммунального ЖЭКа хоть органы власти могут проконтролировать, а частной структуры? У жителей выбора нет, на расценки фирмы они не влияют, и поэтому компания особенно и не напрягается, чтобы предоставлять высококачественные услуги. И, к сожалению, этот опыт частично внедряется в восточных регионах Украины.
- Но Винница - не восточная Украина…
- У Винницы какраз очень удачное географическое положение, и мы можем изучать плюсы и минусы опыта как Востока, так и Запада страны. Учитывая, что стоимость коммунальных услуг растет, бизнес начинает интересоваться управлением домами. Если в 90-х годах ЖЭКи дотировались, чтобы выжить, то сейчас ситуация кардинально меняется. В этом секторе начинают крутиться достаточно солидные деньги. В большом доме, особенно новом, ежемесячно собираются крупные суммы. И насколько они целесообразно и правильно расходуются, должны контролировать сами совладельцы. А если желания у них нет, то любая управляющая фирма может часть собранных средств направлять не по назначению.
- Как защититься от навязывания управляющей компании?
- В условиях ОСМД люди сами выбирают, кому платить за содержание дома. И если выбранная компания обещает, но мало что с обещанного делает, глава ОСМД собирает собрание, которое принимает решение расторгнуть договор и заключить его с другим управителем.
- То есть навязать компанию можно будет только тем домам, где нет ОСМД?
- Сегодня и так подавляющее большинство домов управляется ЖЕКами по старой схеме. Но можно создать и новую ситуацию. До управления домом допускаются только лица с соответствующей лицензией. А такая лицензия может быть только у одной фирмы на район, а главы ОСМД её не имеют. Для её получения необходимо профессиональное образование. Вроде и не заставляют, но и выбора не дают... Это и есть подвох в готовящихся изменениях в законах. Для предотвращения подобного горисполкомовский Ресурсный центр развития ОСМД в Виннице (ул. Первомайская, 78, тел.: 59-53-09) занимается повышением квалификации работающих глав обьединений за бюджетные средства с целью исключить возможность вышеупомянутой ситуации в нашем городе.
- Есть шансы, что законопроект 8474 будет утвержден в ближайшем будущем?
- У него есть достаточно большая поддержка со стороны властей, общественных организаций и управляющих компаний, которые уже зарождаются и хотят быть монополистами на зтом рынке. Такие компании необходимы, тем более есть много домов, жители которых не хотят или не могут сами заниматься управлением. Вот их управляющие компании и будут обслуживать. На сегодня те же ЖЭКи уже выполняют большую часть функций компаний, а задача властей создать нормальные рыночные условия в зтом секторе.

Тамара Викторовская

Коментарі відвідувачів